5月15日晚，合肥市发布楼市新政，涉及购房补贴、取消新房销售公证摇号、发挥二手房互换平台作用、支持“卖旧买新”、房票跨区域流通、提高住房公积金贷款额度、取消首套房商贷利率下限、首套房认定标准调整等10个方面。其中，“卖旧买新”和房票跨区域流通是市民本轮关注的两个焦点问题，如何实施关系到千家万户住有所居及切身利益。合肥房地产行业专家认为，这两个方面的新政导向有利于合肥楼市健康发展，是因城施策的体现，但具体如何执行，怎样有利于市民购房刚需，保障合法权益，需要等待全市或区域实施细则的出台。
“卖旧买新”难点不少，待实施细则进一步明确
合肥市15日晚发布的楼市新政中明确，支持“卖旧买新”，由行业协会探索建立新房与二手房便捷换购通道，帮助购房群众“以旧换新”，引导经纪机构降低居间服务费率；鼓励合房租赁公司等国有企业，根据需要，按照市场化原则，收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。
在政策解读中，合肥市政府称，该举措在于畅通一、二手房之间的交易渠道。二手房交易周期长，尤其是交易过程中可能会遇到违约情况，新举措有望降低交易风险，消除顾虑，加快二手房流转速度。除15日晚政策第1条明确的“卖旧买新”“买新卖旧”购房补贴外，为进一步加强新房、二手房市场联动，参照其他城市做法，合肥将采取市场化“帮卖”与鼓励国企市场化“回购”两种措施，进一步畅通卖旧买新渠道，支持“以旧换新”。具体情况可关注该市行业协会和合房租赁公司相关发布。
“‘以旧换新’是落实政府工作报告中‘满足居民刚性住房和多样化改善性住房需求’指示的一个措施。”合肥大学房地产研究所顾问凌斌认为。他介绍，随着我国商品住房制度的深入推进，我省绝大部分城市的居民家庭已经拥有了住房。2022年安徽省国民经济和社会发展统计公报显示，年末我省城镇居民人均住房建筑面积达到42.4平方米。据合肥大学房地产研究所的调查，淮北、亳州、宣城等城市，城镇居民家庭的住房自有率都超过了80%。
当前，我省住房市场已经普遍从“有没有”转向了“好不好”。在“好不好”的住房市场中，以小换大、以远换近等“以旧换新”住房需求是市场消费的主流。同样，据合肥大学房地产研究所调查，受访者中近三年有购房意向的受访者占比在10%左右，有购房意向的受访者中约70%都拥有自己的住房，其中又有70%的受访者表示需要“以旧换新”来实现购房需求。
另一方面，当前各地二手住房挂牌出手数量很大（仅合肥市存量房交易平台显示就有19万套左右，数据截至今年3月底），房价又处于下跌阶段。同时，新房供应（库存）相对充沛，新房价格也在波动中。鉴于此，我省亳州、宣城、淮北等部分城市政府出面试点“以旧换新”措施，希望借此撬动市场消费，消化新房存量，促进住房市场回暖向上。
从全国已经试点了“以旧换新”城市的楼市来看，楼市流动性的激活效果还有待观察。一来是因为能够实现“以旧换新”的数量偏少，政府收购旧房的财政压力很大，按照市场评估价的旧房收购款兑现时间、购买新房的相关税费优惠等不明朗，因此“以旧换新”的数量还不足以带动市场。二来，是因为部分购房者还希望二手住房房价回升，不愿意用现在的市场评估价出售旧房，并担心换新房后，新房房价是否会下跌的问题。三来，是因为目前新房中高品质的好房子不多，改善性购房者即便“以旧换新”也不能满足改善需求。
从操作技术层面，已经实施“以旧换新”政策的城市，中介机构如何给出令房主满意的旧房评估价，是一个难题。旧房收购款由谁来支付，也是一个问题。开发商支付旧房的收购款能否及时兑现，能否作为预售资金进入监管账户，能否作为土地拍卖的保证金，以及能否抵押、变现、流动等，全国都有待明确。
期待合肥新政出台实施细则，进一步明确卖房者、购房者、开发商、中介机构、银行等不同市场角色的疑问和担忧，让“卖旧买新”在合肥真正落地实施，为购房者换到心仪的房子助力。
房票跨区域流通要“抠细节”
15日晚合肥楼市新政还提及“房票跨区域流通”，该市将推广房票安置，搭建房源超市，并开发房票系统，规范房票核发、使用、兑付，落实优惠政策，给予购房奖励，保障被征收群众合法权益。
在政策解读中，合肥市政府明确，该市推广房票安置将在各属地房源超市基础上搭建全市房源超市。合肥市区发放的房票可购买该市房源超市内的房屋，县（市）、安巢经开区自行确定房票使用区域。开发房票系统，规范房票合法、使用、兑付。因区施策给予的购房奖励政策，具体由各区、开发区另行制定。
凌斌认为，房票安置是一件好事。第一，对征拆迁安置户来说，解除了对安置房质量问题的担忧。第二，对开发企业来说，减轻了商品住房库存滞销的压力。第三，对地方政府来说，既解决了临时过渡安置费居高不下的困境，又解决了安置户长期难安置的民生难题。第四，对房地产市场来说，增加了市场回稳向上向好的动力。
不过，也有不少问题需要明确。例如：房票发放多少，取决于地方财政的统筹能力和支付能力，如果因不同区域财力差别，导致房票迟迟不能兑现，会引发购房者、开发商等的顾虑。其次，开发商拿到的房票能不能作为预售资金进入监管账户，网签备案的时候房票能不能作为首付款，土地拍卖时房票能否作为竞拍保证金，房票能不能作为一种有价证券具备抵押、变现、流通等功能，均是需要明确和解决的问题，以保障房票全域流通顺畅，保障购房者合法权益。
未来房地产发展新模式是什么？
基于常年对房地产市场的观察、研究，结合目前全国房地产政策、市场状况等，在凌斌看来，未来房地产发展的新模式主要有以下14种猜想。
1、房地产投资新模式：房地产投资对经济社会发展的贡献和拉动，逐步由量的合理增加转变为质的有效提升，房地产贡献率、拉动率有一个先降后稳走势。
2、房地产管理新模式：借助大数据、人工智能、大模型等信息化技术，房地产规划、房地产市场监管、房屋全生命周期均实现动态场景展示功能，同时具备部分场景运用功能。
3、土地供应结构新模式：因住房自有率居高、城镇化集约式发展，居住用地供应比重逐步减少，公共用地和公益性供地比重逐步增加。
4、开发企业新模式：企业兼并收购破产重组剧烈，央国企垄断局面逐渐形成，并由开发建设为主转为持有经营和多样化经营为主。
5、新建商品住宅新模式：大数据、人工智能、新技术、新材料、新工艺广泛运用，绿色环保、智能智慧的新一代住宅成为市场主流。以低密度多层洋房为代表的好房子一票难求。
6、房地产销售新模式：新房预售逐步转向现房销售，售楼部被现房实景取代，小区大门、景观等配套成为销售亮点。抖音、小红书、直播等新型销售方式更加多样化。非职业化全民经纪人增多。存量房交易服务平台功能扩大。
7、物业管理新模式：物业管理纳入国家治理和社区管理范畴，传统物业服务与养老托幼等社区服务兼容，物业管理手段实现数字化、信息化、智慧化。物业企业党建与和美小区建设紧密联系。
8、二手住房市场新模式：二手住房的自住功能和租赁功能渐强，金融功能和交易功能持续下降，部分二手住房仅存租赁功能。二手住房挂牌成交周期长会成为常态。
9、保障性住房新模式：住房保障覆盖范围扩大，住房保障目标由保障房源转向保障客源，提供租赁住房为主转向提供房租补贴为主。房企自持只租不售的保障性住房有条件的转为可售商品住房。
10、商办地产房产新模式：新建商办地产以社（街）区商业、拾遗补缺式建设为主，物流信息数据等新型商业地产异军突起。已供地未开工商办地产有条件变更规划，长期空置闲置商办地产通过功能转换重获新生。
11、房票新模式：城市更新城中村改造、购房补贴等，凡是涉及城市财政的支出项目，普遍采用房票形式，房票将成为一种新的有价票据。
12、百姓投资房地产新模式：除了实物房产之外，房企股票、涉房债券证券（资产证券化ABS、房地产信托基金REITs）或将成为老百姓投资房地产的新方式。
13、房地产税收新模式：房地产税将完成立法，进入充分授权、分步推进阶段，与现行房产税、土地增值税等并行组成新的房地产税收。
14、房地产金融新模式：银行业金融机构的房地产业务受限分流，城市住宅银行将进入酝酿阶段，部分城市“以旧换新”的类住宅银行机构，有望先期诞生。
（安徽商报融媒体记者 郜征）
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