本报记者 方超 张家振 上海报道
汽车有保值率，房产也有保值力？日前，安徽合肥市组织召开房地产开发企业座谈会，让有“楼市四小龙”之称的合肥市楼市运行情况成为业内热议的焦点话题。
2月25日，合肥市召开房地产开发企业座谈会，会上通报了房地产市场的相关情况，并邀请16家房地产企业代表围绕在合肥市的发展情况发表意见建议。会议强调，房地产既是事业，也是产业。要主动识变应变求变，因时因地精准施策，把握好“时度效”，持续保持房地产市场平稳健康发展。要支持刚性和改善性住房需求，健全“保障+市场”供应体系，强化人、房、地、金融要素联动，积极构建房地产发展新模式。
据安徽省和合肥市多家当地媒体报道，通报显示，2023年，合肥全市房地产开发投资1524亿元，居全国40个重点城市第16位；全年土地溢价率15.4%，房产保值力99.2，均居全国第一位。
不过，《中国经营报》记者注意到，此后，多家合肥当地官方媒体平台已将上述内容修正为“房产保值率、土地溢价率、市场化拿地率等均居全国重点城市前列”。
对于上述相关数据来源问题，2月27日，记者致电合肥市住房保障和房产管理局房地产权属登记与市场管理处，截至发稿未获得进一步回复。“2024年，合肥市新房市场仍以‘稳’为主，不会大起大落，市场供需将趋于均衡，随着房票、利率下调等政策发力，预计下半年市场成交量将好于上半年。”克而瑞安徽区域总经理周开拓告诉记者。
去化周期不足6个月
公开信息显示，在合肥市房地产开发企业座谈会上，安徽省委副书记、合肥市委书记虞爱华面对面听取房地产开发企业负责人意见建议，研究完善政策举措。
据悉，共有16家房地产企业代表参会并先后作发言，围绕加强收储土地管理、延长地块公告时间、扩大房票使用范围、优化住宅设计导则、完善公共服务配套、建设高品质住宅、提升物业安全管理水平、参与“三大工程”建设等方面，提出意见和建议。
不过，相比房地产开发企业提出的意见建议，合肥市房地产开发企业座谈会最受外界关注的信息，是当地发布的几项楼市核心指标。
《新安晚报》旗下安徽省重点新闻网站“大皖新闻”官方公众号报道，通报显示，合肥全市实有人口1253万人，人口净流入居全国城市前列。合肥市人口结构素质优势叠加，高层次人才加速集聚。统计数据显示，2023年，合肥市全年土地溢价率15.4%，房产保值力99.2，均居全国第一位。
记者从中指研究院获得的《2022—2023年22城成交溢价率》表显示，2022—2023年，合肥市土拍平均溢价率分别为8.8%、15.4%。其中，2022年，合肥市土拍溢价率仅次于深圳市，位居全国第二位，2023年则反超深圳市，位居全国第一。
另据报道，目前，合肥市房地产市场平稳健康。2023年，合肥市区商品住宅去化周期不足6个月，其中部分区域不足5个月。金融支持有力有效，房地产贷款持续增长，个人住房贷款大幅增加。
对于土地溢价率和房产保值力等数据来源问题，合肥市住房保障和房产管理局房地产权属登记与市场管理处相关工作人员向记者表示“并不清楚”。该工作人员记录下了记者咨询问题及联系方式，截至发稿未给出进一步回复。
一位不愿具名的行业研究机构负责人向记者表示，土拍平均溢价率、房产保值力这两项数据均为合肥市引用的第三方数据，“我们无法考证，不做评论。”另一家被“点名”引用出处的行业研究机构负责人则表示：“房产保值力不是我们发布的。”
记者查询发现，“合肥市2023年房产保值力99.2”这一数据，或来源于2022年财经产业研究中心发布的一项研究成果。根据《财经》杂志2022年7月23日刊发的文章，在“二线城市‘房产保值力’排名榜”图表中，合肥市以99.2的得分位居二线城市第一位。
据了解，对于“房产保值力指数”的计算方式，财经产业研究中心定义称，房产保值力指数 = 100 ×（成交总金额 - 降价地块成交金额×降价程度系数 - 兜底地块的成交总金额）/供地起始价总金额。
“如果在某城市的土拍中，流拍地块占比非常高，或者成交价格大幅下降，那么该城市房产价格的下行压力就较大，房产的保值性能就较弱。反之，房产的保值性能就会比较强。”《财经》杂志文章表示。
土地市场供需“双降”
合肥楼市2023年运行情况如何？世联行报告显示，2023年，合肥市九区住宅累计新增供应36301套，同比下降8%；备案34266套，同比下降12%；备案均价22337元/平方米，同比上涨8%。世联行报告分析认为，合肥市“新房住宅成交处于近十年最低水平”。
“土地市场规模约束新房供给。”周开拓告诉记者，在市场化投资趋于谨慎的情况下，开发商供给量下降，更加聚焦好地段、大面积改善产品，在地段与产品力加持下，新房价格出现上涨，但“以结构化为主，聚集在局部板块，而非普涨”。
在土地市场方面，克而瑞安徽区域发布的《2023年合肥房地产市场年报》显示，2023年，合肥市九区土地供求规模大幅收缩，供应规模约484万平方米，同比下降51%，成交规模约380万平方米，同比下跌39%，供求规模均处于低位；土地成交价不断走高，成交楼面价涨至11621元/平方米。
“合肥市土地市场供需‘双降’，首先是契合本轮房地产行业发展趋势的，市民购房偏好下降，观望情绪蔓延，这种情况在合肥市同样存在。”周开拓表示，其次，合肥市土地市场符合市场调节规律，房企基本上是通过市场化拿地，未出现国资城投平台大量“托底”现象。
周开拓分析认为，在全国头部房企受楼市大环境下行，安徽省头部企业受省内其他城市销售不畅等因素影响下，房企投资能力与意愿下降明显，在“少拿地、拿好地”的投资原则指导下，合肥市土地成交规模在下滑。
“此外，合肥市在土地拍卖中对房企竞买人资格的要求有所提高，推行了‘五没有’标准。”周开拓告诉记者。
公开资料显示，自2023年11月开始，合肥市开始在土拍中对竞买人资格推行“五没有”标准，即没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响。
值得注意的是，在此次房地产开发企业座谈会召开几天后，合肥市龙年首场土地拍卖即将拉开帷幕。公开信息显示，2月29日，合肥市五宗地块即将挂牌出让，共计约240.06亩。目前，滨科城BK202401号地块、滨科城BK202402号地块等已吸引多家知名房企报名。
“2024年，合肥市土地市场仍将遵循市场调节，企业以销定投，分化仍将持续，拿好地仍是主流策略。在过去的限价时代，拿好地等同于占据好地段，未来，‘好地’应该是好卖房的地，而非绝对唯地段论，企业的拿地选择也会更加多样。”周开拓表示。
（编辑：张家振 校对：张国刚）
编辑者：admin
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